Одна из сфер строительной деятельности - переустройство зданий с целью частичного или полного изменения их функций. Распространенное направление в этой области – реконструкция объектов недвижимости под гостиницу, которую проводят крупные специализированные компании с мощной материально-технической базой и штатом высококвалифицированных сотрудников.

Реконструкция здания под гостиницу

Основные этапы реконструкции гостиниц

Реконструкция здания под гостиницу включает в себя следующий ряд объемно-планировочных и строительных работ:

  • Обследование зданий.
  • Подготовка инженерного проекта.
  • Демонтаж полный или с заменой конструкционных элементов, усиление и частичная разборка конструкций.
  • Сооружение пристройки в торце или сбоку здания.
  • Надстройка верхних этажей с целью повышения этажности зданий, включая мансарды.
  • Ремонт фасадных стен для улучшения их состояния, монтаж вентфасада.
  • Перепланировка внутренних помещений под гостиницу со сносом старых и устройством новых перегородок.
  • Устройство шахты по новый лифт или замена изношенного лифтового оборудования.
  • Установка новых окон и дверей.
  • Ремонт или замена инженерных систем вентилирования и кондиционирования.
  • Монтаж электрики с заменой проводки и автоматов.
  • Устройство систем отопления, водоснабжения и канализации с демонтажем старых и укладкой новых трубопроводных магистралей.
  • Демонтаж старых полов, их выравнивание и укладка новых напольных покрытий.
  • Выравнивание, подготовка стен и потолков к монтажу финишной отделки.
  • Установка сантехнических приборов и оборудования.
  • Покрытие стен и потолков современными стройматериалами с устройством звукоизоляции под новейшие интерьеры гостиничных номеров.
  • Благоустройство прилегающей территории.

Техническое обследование зданий под гостиницу

Ремонт под гостиницу всегда начинается со тщательного технического обследования объекта, которое позволяет точно установить основные виды работ и их объемы. Оно выполняется организациями членами СРО, имеющими допуск к работам по обследованию строительных конструкций и инженерно-техническим изысканиям.

При проведении обследования здания для дальнейшей реконструкции под гостиницу устанавливают его следующие конструктивные и технико-эксплуатационные особенности:

  • Конструкционную схему здания.
  • Расположение несущих стен.
  • Материалы изготовления наружных и внутренних стен, тип кладочного раствора, толщину стеновой кладки, наличие элементов усиления.
  • Степень физического износа стен по результатам измерения сопротивления их сжатию.
  • Конструктивное устройство и материал изготовления межэтажных перекрытий, их допустимую расчетную нагрузку.
  • Конструкцию и материалы изготовления чердачных перекрытий, степень их физического износа.
  • Конструкцию (сечение), материалы изготовления, степень износа и шаг колонн.
  • Конструктивное устройство лестниц и опор, материалы их изготовления.
  • Тип несущих конструкций кровельного покрытия, шаг и сечение стропил.
  • Состояние покрытия кровли.
  • Вид фундаментов с определением ширины и глубины их заложения при помощи шурфов.
  • Структуру грунтов, их физические параметры (плотность) методом динамического зондирования.
  • По результатам обследований техническое состояние фундаментов и их работоспособность.
  • Категорию технического состояния всего здания.

Содержание проектной документации

Проект на реконструкцию здания под гостиницу обычно включает в себя следующую информацию:

  • Указание объектов для демонтажа: перекрытия, колонны, стены полностью или участками (в зоне лифтовой шахты).
  • Места устройства новых и закладки существующих проемов, включающие в себя: перегородки, стальные перемычки из металлопрофиля, шахту лифта.
  • Методы усиления колон (обоймы) и стен (стальные тяжи).
  • Материалы стеновой кладки и марка раствора при закладывании проемов наружных и внутренних несущих стен.
  • Вид наружного утеплителя и фасадной облицовки, материалы их изготовления.
  • Материал и вид кладочного раствора для сооружения стен лифтовой шахты, их толщина.
  • Толщины и материалы изготовления перегородок.
  • Вид межэтажных перекрытий и их толщина при полном демонтаже изношенных. Материалы изготовления балок и их сечения.
  • Вид и материалы изготовления перекрытий и покрытий лифтовой шахты, их толщина.
  • Состояние грунтов по результатам инженерно-геологических изысканий.
  • Несущая способность фундаментов. Методы и материалы их усиления с указанием размерных параметров упрочняющих конструкций.
  • Максимальный уровень грунтовых вод, их химическая агрессивность по отношению к фундаментам.
  • Указание относительной и абсолютной отметок.
  • Степень влияния реконструируемого здания на окружающие объекты.
  • План мониторинга за состоянием здания.

Реконструкция здания под гостиницу

Основные технические решения при проведении работ по реконструкции гостиниц

Реконструкция зданий под гостиницу — это их коренное переустройство, переделка с целью изменения функций и устранения морального, физического износа. При ее проведении используют широкий ряд строительных технологий и современных стройматериалов.

Демонтаж конструкций

При демонтажных работах используют следующие методы:

  • Перекрытия из железобетонных плит снимают при помощи башенных кранов, тяжелые подкрановые балки убирают лебедками.
  • Если необходимо демонтировать колонны, их разгружают при помощи опорных стоек. Затем отсоединяют подошву срезкой, срубкой или отвинчиванием гаек, после чего колонну плавно опускают лебедкой.
  • Конструкции из дерева раскрепляют и разбирают.
  • Железобетонный монолит расчленяют на блоки, вскрывая арматуру. После обрезки арматурного каркаса блоки обламывают.
  • Для замены крупногабаритных конструкций используют их надвижку на стальные листы, уложенные на катки, и дальнейшее перемещение лебедками или домкратами.

Усиление фундаментов

Усиление фундаментов производят в ситуациях, когда предполагается увеличение нагрузки или в них, имеются недопустимые деформации. Его проводят следующими методами:

  • Ленточные фундаменты омоналичивают с увеличением площади опорной поверхности железобетонными рубашками с двух сторон, связывая их швеллерами или двутаврами, анкерами. Если повреждения обнаружены в нижней части, фундаменты укрепляют продольными железобетонными балками.
  • При сильных нагрузках на фундаменты используют их разгрузку выносными вдавливаемыми или заливными в скважины сваями.
  • Если сильно деформирован столбчатый фундамент зданий, его превращают в ленточный железобетонный, сопрягая со сваями при помощи хомутов или анкеров.

Водоотвод и гидроизоляция фундамента

При высоком уровне грунтовых вод производят пристенный дренаж, выкапывая по периметру здания каналы на уровне подошвы фундамента. В них укладывают песчано-гравийную засыпку, специальные перфорированные трубы, которые под уклоном направляют в водосборный колодец.

Если фундамент нуждается в гидроизоляции, ее проводят изнутри. Для защиты стен применяют цементные смеси глубокого проникновения и инъекционные составы (микроцементы, полиуретановые и эпоксидные смолы), когда требуется ликвидация протечек.

Усиление строительных конструкций

При проведении работ по реконструкции зданий под гостиницы нередко используют усиление следующих конструкций:

Колонны. Колонны укрепляют обоймами из стального сварного углового профиля или залитого в опалубку с арматурным каркасом бетона. Если необходимо увеличить площадь опоры, по периметру колонн наваривают толстостенные стальные листы.

Балки. На бетонных балках устраивают укрепляющие обоймы, монтируя на них опалубку и заливая в арматурный каркас бетон. Стальные балки усиливают привариванием дополнительных металлических фрагментов.

Плиты перекрытий. Железобетонные плиты усиливают арматурным каркасом с последующей заливкой в него бетона.

Кирпичная кладка. Кладку из кирпича укрепляют вертикальными обоймами из металлических полос, покрытием бетоном прикрепленной к кирпичным стенам металлической сетки. Также усиления стеновой кладки добиваются инъектированием в ее структуру под давлением 5 - 8 атмосфер акрилатных гелей, жидких микроцементов.

Вентилируемые фасады

Для повышения тепловой защиты зданий и увеличения их срока службы используют вентилируемые фасады. Их устраивают из металлопрофильной обрешетки, внутрь которой укладывают плитный утеплитель из минеральной (базальтовой) ваты.

Для наружного покрытия вентфасада используют панели из:

  • термостойкого слоистого пластика (ламинированные);
  • керамогранитной плитки;
  • композитного ламинированного алюминиевого, стального листа;
  • экструзионного полиуретана;
  • окрашенного в разные цвета стекла.

Устройство полов

При реконструкции зданий снимают старое напольное покрытие, после чего ремонтируют и выравнивают полы.

При небольших неровностях используют самонивелиры - полужидкие полимерные составы, которые заливают на основание тонким слоем и разравнивают игольчатым валиком. После высыхания смеси получают гладкое и ровное покрытие без отклонений от горизонтального уровня.

Если основа полов имеет большие неровности, устраивают выравнивающую цементно-песчаную стяжку.

Финишным покрытием полов в жилых номерах гостиниц чаще служат ламинат, линолеум или ковролин.

Полы в местах общего пользования (вестибюли, конференц-залы, рестораны и кафе) покрывают керамической плиткой или плитами из натурального, искусственного камня.

Монтаж перегородок

Основное требование к перегородкам в гостиничных номерах - их высокая степень звуконепроницаемости. Лучше всего ее обеспечивает металлопрофильный каркас с внутренним плитным утеплителем из минеральной ваты, покрытый гипсокартонными (гипсоволокнистыми) листами.

Также внутренние перегородки часто делают из пазогребневых, газосиликатных, пенобетонных, полистиролбетонных стеновых блоков шириной от 90 до 200 мм.

Услуги от компании «СПО Индустрия»

Одна из сфер деятельности организации «СПО Индустрия», осуществляющей широкий ряд строительных работ в Москве и Московской области - реконструкция под гостиницу зданий общественного назначения.

Приблизительная стоимость некоторых видов проводимых работ:

Вид работ

Цена за м2

Укладка керамогранитной плитки на пол

от 900 руб.

Заливка 50 мм цементной стяжки

от 400 руб.

Устройство 100 мм звукоизоляционных стен из гипсокартона

от 700 руб.

Монтаж фасада из композитных панелей

от 600 руб.